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2019 04-29

雨润集团艰难求生 地产业务六成“消亡”

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  4月26日,雨润系旗下上市公司中央商场(600280.SH)发布了一则人事变动公告。公告显示,执行总裁兼董事会秘书刘宇袖及执行总裁刘梦婕离职,董事会秘书空缺期间,由雨润集团副总裁祝珺代行董事会秘书职责,直至新任董事会秘书当选为止。祝珺是雨润集团实控人、中央商场董事祝义财的儿子。

  一个月前,雨润系旗下另一上市公司也爆发了人事震荡。3月底,雨润食品(01068-HK)发布公告,俞章礼辞任公司执行董事、董事会主席等职务;李世保辞任公司执行董事及首席执行官等职务。公司董事会主席及首席执行官辞职,由公司最大单一股东、名誉主席兼董事会高级顾问祝义财的女儿祝媛接任,3月28日起生效。

  不仅如此,在祝义财回归后不久,雨润控股集团有限公司董事、副总裁李道先被免去了职务。3月7日,执行董事孙铁新也辞任公司执行董事及集团所有职务及职位。据了解,俞章礼、李世保均是雨润的元老级人物,李道先、孙铁新也在雨润工作多年。雨润系频繁的人事变动,均在祝义财归来之后,可以看出雨润正在对内部进行新的排兵布阵。

  曾风光无限的雨润集团,凭借两家上市公司的良好业绩,创始人祝义财在2014年还问鼎江苏首富的位置。据雨润集团官网介绍,该集团业务横跨食品、地产、商业、物流、旅游、金融和建筑等七大领域。然时移世易,如今的雨润集团早已失去昔日风光。

  3月27日,雨润食品公布2018年业绩,去年,雨润食品营收126.51亿港元,同比增长4.9%;由于计提约39.14亿港元减值,公司亏损增加28.44亿,达到47.59亿港元。实际上,从2015年开始,公司就开始亏损,4年累计亏损近120亿。如何减亏和扭亏为盈,这对没有上市公司管理经验的祝媛来说,无疑是个大难题。

  此外,中央商场发布的2018年度业绩预亏公告显示,预计2018年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比,将出现亏损,实现归属于上市公司股东的净利润约-25,000万元至-35,000万元。 归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润约-23,800万元至-33,800万元。

  除了亏损之外,累计的负债是另一座大山。年报显示,2018年末雨润食品总负债已高达108.51亿,其中流动负债净额达72.64亿,另外公司还面临着银行21.88亿的诉讼。

  早在2015年3月,祝义财遭监视居住消息传出后,随即引发整个集团体系债权人恐慌,资金链迅速紧绷,2015年年底,雨润集团的债务曾高达95亿元,而公司评级也被下调,融资环境更加困难。次年,雨润集团出现了债务违约,同时业绩也开始全面恶化。

  2017年,债务面积进一步扩大,随时面临着破产的风险。负债总额超百亿的雨润食品几度濒临破产,不得不通过变卖资产、向银行借款维系生产。业内人士分析,雨润业绩萎靡不振,除了受宏观大环境、行贿风波影响外,根本原因还是被房地产抽血太多,现金流弱化严重。

  即便如今,作为雨润集团主心骨的祝义财,仍身负不少债务。今年1月,雨润旗下的江苏地华房地产开发有限公司因未按执行通知书指定的期限履行生效法律文书确定的给付义务,被南京市建邺区人民法院采取限制消费措施,祝义财亦被实施限制消费令。

  为了解决债务危机,雨润曾寻求“白衣骑士”来解决债务问题。2015年9月,融创中国(发布公告称,已与雨润集团订立战略合作协议。孙宏斌还表示,看好雨润集团旗下的中央商场、农产品和物流以及保险板块。然而,该计划在2016年1月夭折。

  融创退出后,远洋、蓝光等均传出要合作消息,最终佳源国际(2768.HK)输血成功,2017年11月17日以24.5亿元收购扬州雨润房地产开发有限公司全部股权。

  在雨润集团多元化业务板块,房地产最受祝义财重视,实际上地产业务的表现也一度可圈可点。2002雨润开始进军地产板块,此后在南京、沈阳、哈尔滨、青岛、淮安、徐州、苏州等地先后开发了20多个项目,包括以国际广场为主体的商业综合体和以星雨华府命名的住宅地产系列。

  值得一提的是,雨润具有低成本拿地的优势。据了解,雨润早期低价收购的国企,大多位于曾经的城市边缘,随着经济的发展,逐渐成为新区,不再适合做工业厂房。于是 “雨润地产”将这些地块用于商业地产或者住宅地产开发。从2010年开始,雨润陆续在不少二三线城市建造以农副产品为主题的、规模可观的大型物流交易平台或采购中心,相关建设用地中均包含不少商住配套土地。

  祝义才对地产业务寄予厚望。2011年初,他曾在公司年度会议上高调宣布,2011年房地产销售破百亿,2015年破500亿。

  2014年,雨润地产销售额达155亿元,在当年克而瑞发布的《中国房地产企业销售排行榜》中位列第49名。但在失去灵魂人物主导后,雨润的地产业绩一落千丈,据克而瑞数据,2018年上半年房地产开发业务销售额仅有22亿元,全年未超50亿,与巅峰期相比,已经萎缩60%以上。

  在中央商场2018年业绩预公告中,明确表示预亏主因,是由于地产项目收入结转同比减少、淮安商业综合体项目停工融资费用不能资本化、新开门店亏损和商业地产部分项目计提资产减值损失所致。不过也有业内人士认为,雨润在手的数十个楼盘,几乎都位于城市的核心地段,一旦进入销售市场会带来现金流。

  自祝义财1月“归来”后,雨润集团显然已在重整旗鼓,只是“浴火”太久,能否迎来重生还为未可知。

  从辉煌到迟暮,曾经“普通工薪阶层不敢踏入”的高端商场光环不再,成为被消费者遗忘的“老商场”

  报告期内,公司第一季度房地产开发签约销售合同额为136.770亿元人民币,同比增加0.32%。

  蛋壳公寓以“让年轻人有尊严地生活在城市”为初心创立,而后来一切隔断间、甲醛房等操作绝对称不上“有尊严地生活”。

  截止到2019年3月31日的三个月内,集团合同销售总面积约为4.88万平方米,总金额约为9.01亿元,同比下滑13.69%。

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